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第79章 房产见底了吗（第1页）

房子从人人追捧的香饽饽到烫手的山芋，只用了三年时间。三年以来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮价格回调，回调啊！

我可没说跌过去，总说晚买一年白干五年，这几年呢是早买一年白干十年。

但是没有办法，中国人呢就是土地里长出来的文明。我们的基因里决定了我们对房子有近乎不理智的执念，甚至在很多人的观念里，房子就等于是家。

房价到底回调了多少？回调的原因究竟是什么？房价是怎么涨上来的？你手里的房子现在到底值多少钱？接下来还能不能买房？普通人下一步又该怎么做？今天我一次性的给你讲的明明白白，以后不要再问我关于房子的问题了，好吧，点个赞，正式开始。

1、房价究竟会调到多少？数据来自于中原自2021年以来，一线城市的房价先后见顶。然后转头向下，北京累计回调了20%，回调到了2016年的12月，上海累计回调了22.8%，回调到了2016年的七月。广州累计回调了21%，回到了2017年的11月。深圳市累计回调了34.6%，价格回到了2016年的九月。这里边呢大家关注两个年份啊，2016和2017啊，为什么是回到了这个价格区间？

后边我会告诉你，四大一线城市里边，除了深圳的回调幅度接近35%以外，北上广三个城市的回调幅度均在20%出头，但是从年后的一些趋势和迹象来看，这个快速回调暂时还看不到任何停止的信号。

过去很多人都说一线城市的房子保值率高啥的啊，现在都被啪啪打脸啊。这句话从全球范围来看，其实本来是没有错的，但是真的要带入经济周期的阶段这个前提来看才更客观。

一线城市里相对而言，我只看好北京这一个城市啊，毕竟堆在北京楼市里边的大部分是老钱啊，是杠杆率没那么高的钱。相对而言呢算是筑了个底，所以未来也不至于回调的太夸张。

接下来呢是关于二三线城市的房价啊，整体来看除了郑州、石家庄、温州、青岛、东莞等等几个前几年实在是涨得太快的城市以外，其他城市的房价的回调幅度反而远小于1线。

这说明在楼市下行的周期里，一线城市并不是资产堡垒。相反由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以回调时的幅度反而可能更大。

这里边有意思呢是要说一下一些小县城的房价情况啊。就是除了部分实在是产业结构太差，导致人口严重外流，或者是被周边的大城市虹吸严重的小县城啊，当然这里边也包括京津，你会发现很多小县城的房价反而回调的没有那么严重。其实主要原因有三个。

首先小县城里边的房子大多数呢确实是买来住的，而不是用来炒的，所以杠杆率很低，换手率呢也没那么高。

其次呢，小县城的经济主流是编制体系啊，这些买房者的公积金是稳定的，有这层兜底，大幅度的降低了断供的风险，也进而缓冲了房价的回调。

第三，我国的城市化红利的尾巴其实还在啊，农民进城买房很大程度上扛住了小县城的房价。一句话总结，过去三年涨得越快的地方回调越凶，县级越高的地方回调越菜。

2、为什么房价会回调？要说回调啊，那你必须得先知道这个房价是怎么涨上来的。08年的4万亿房价大涨啊，16年的棚改货币化房价继续涨，本质上背后的原因都是一个，那就是水涨了，船自然就高了。

船在什么位置，只是水位的一个显性呈现而已。截止到上个月末，M2已经冲到了299万亿，本月咱们将毫无疑问地成为世界上第一个水位超过300万亿的国家，但反过来看，M1却只有66.5万亿，这就意味着水是很多了，但流动性明显的下降。

从宏观角度上看，之所以这几年的房价回调，本质上是老百姓的负债率已经被拉满了，大多数家庭的六个钱包以及未来30年的劳动预期剩余都已经被提前掏空了。

如果看数据你会发现，中国居民杠杆率就是在2020年见顶的，当时大约已经达到了62%的杠杆率，这个呢，也正好是热点城市房价见顶的时间。

说到底，价格，尤其是未来的价格，是由社会里大部分人的预期共识决定的，而这背后既和收入相关，更和真实的财富状态相关。

3、你手里的房子现在还值多少钱？想知道这个问题的答案，我教你两个方法，第一个方法就是算租售比，就是指每平米的建筑面积的月租金和每平米建筑面积的房价之间的一个比值。这个比值呢会在未来停留在一比200到1比300之间。

我们取个中间值，1比250。给大家举个例子啊，比如你有一套100平米的房子，当地的月租金能收到3000，这就意味着月平均租金是30块钱，30乘以250，当地的房价最后就会稳定在7500每平米左右。

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当然还有另外一个方法，能够快速的判断短期内你手上的那套房子的真实价格。

就是以你个人的名义，用你手里的那套房子做抵押，找当地的四大行申请个人贷款。

银行敢贷给你多少钱？时间是多久？就是那套房子在这段时间内真实的价格，不要问为什么啊，懂的都懂。有一些生意是永远不可能赔钱的，这个我不做解释啊。

4、接下来的房子到底要不要买？这里我们把买房的需求分成两种，一种是买来投资的啊，这种我觉得已经不需要再多说了啊，毕竟投铁的人是极少数。我们重点来说说另外一种，就是自己买来住的，也就是所谓的刚需。商业的本质是满足需求，每一种商品都是满足需求的一种方式。

我们需要有个地方来住，这确实是个真实的需求。但满足这个需求的方式从来都不是只有买房这一种解决方案。朋友啊租来的房子那也是能住的。

所以刚需从来都是一个伪命题，是很多人给自己投机心理的一个暗示或者是宽慰啊不要再拿什么孩子上学啊，或者丈母娘逼你买之类的借口来骗自己啊。

我就问你一个很现实的问题，如果现在非常确定的告诉你，明年你现在看中那套房子，花一半的钱就能买，那你现在还会出手吗？还有什么刚需不在乎涨跌，跌了还能住，这样的话，那都是开发商或者是房地产中介告诉你的，你还不知道他们心里想的是啥吗？

不要再心存侥幸心理，我友情提醒你啊，接下来钱可没那么好赚了，谨慎点至少没有坏处，对不对？

5，大家最关心的一个话题，房价到底了吗？啊，如果到底了，下一步会不会上涨呢？如果没有，到底下一步还会回调多少？这次回调要持续多久呢？

根据过去一年来一系列的家长的举措以及相应的成效来看，我这边能给出的一家之言是，尽管过去三年房价已经明显回调，但是目前房价还真的没有见底，未来回调可能会放缓，甚至有些地方可能会因为更大力度的刺激措施而使得短时间之内成交增长，房价有可能会企稳，但是很难改变中长期下行的趋势。

关于这个趋势延续的时间，我只能说经济是遵循周期规律的，中国经济呢，正处在一个调整期，规律虽然看不见摸不着，但是还是有一些显性信号。那就是请大家密切的关注您自己和身边朋友们的工资，如果哪一天工资开始普遍上涨了，那么行情可能就真正的企稳了。

在那之前，不要相信任何人用任何语言忽悠你。当然啊，世界的格局最近正在以空前的速度改变啊，这里边还是有可能有些变数的啊啊懂的都懂啊，我是实在不敢做更多的解读了啊。好嘞，最后给大家几条比较明确的建议吧，好不好？

1对于买房决策，你可以先给自己做一个假设，假设它会继续回调。这种情况下如果你还是要买，那就买啊，除此之外一律谨慎。

2、在租金回报率达到按揭利率之前，不要考虑用买房作为投资手段。

3、调整心态啊，只要你那个房子不卖，涨也好，回调也罢，那都跟咱没有关系，对不对？账面的财富它不是财富，那只是个数字。

切记任何人都无法守住超出他认知边界以外的财富。房子不是那个最重要的资产，您的认知能力才是。另外啊，房子是房子，家是家，守住风险底线才是对家和家人最负责任的态度。实属不易，感谢您的点赞和关注。

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