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第8章 通货膨胀（第1页）

通货膨胀率，通货是钱的意思，通货膨胀率就是钱的膨胀率，也可以理解成钱的发毛率，购买力的缩水率。官方一般用消费者物价指数来表示通货膨胀率，消费者物价指数也叫CPI，但是CPI反映了通货膨胀率一般都不准，

因为CPI的数据容易被和谐。比如CPI更准确的是用M2增长率减去GDP增长率，即通货膨胀率等于M2增长率-GDP增长率，这里简单说一下M2，M2也叫广义货币，包括现金和准货币，M2简单了解一下即可，不需要掌握。

这是。过去20年的中国每年通货膨胀率，可以看到2009年的通货膨胀率高达19.21%，这意味着2009年一年的时间，货币的购买力贬值了将近20%，这是很恐怖的，在过去的20年中，通货膨胀率大约5%的年份就有11个，

这也是很可怕的，我们手里的钱就是这样，越来越不值钱的，可以说绝大部分人都跑不赢，通货膨胀，除非你的年化收益率高于通货膨胀率，如果你不想被通货膨胀力收割，你的年化利率必须要大于10%才行，好在通过购买优质的生钱资产，我们可以获得年化15%甚至更高的收益率，可以说持有优质生钱资产是对抗通货膨胀最好的方式。

利率，资金使用的成本，使用不同性质的资金成本会有不同，使用爸妈的资金成本一般为0，使用银行的资金成本相对较低，使用民间借贷的资金成本一般是银行的数倍，使用高利贷的资金利率是银行利率的数10倍，使用高利贷的资金利率是银行利率的数10倍，利率一般也叫名义利率，是没有扣除通货膨胀率的利率。

实际利率，名义利率减去通货膨胀率后的真实利率，比如存款利率为3%，通货膨胀率5%，则实际利率为3%-5%=-2%，对于我们生活和投资来说，实际利率更有意义，

这个表格里算出了过去20年的中国利实际率，用央行一年存款期利率减去实际通货膨胀率，就得出了实际利率，通过表格可以看到过去20年里中国实际利率有17年都是负的，这说明过去20年，我们把钱存银行，那就亏大了，

其实实际利率还有更重要的作用，它可以指导我们做更好的投资决策，比如当实际利率小于-5的时候，房价就容易上涨，我们可以看到2001年到2003年这三年开始起涨的，另外最好的买房时间是2008年到2010年这三年，特别是2009年，实际利率居然达到了负16.96%，

这样高水平的负利率，房价不大涨是不可能的，上面说到当实际利率小于-5%的时候，房价就容易上涨，那什么时候房价容易下跌呢？当实际利率大于0的时候，房价就容易低，当实际利率率长期大于3%的时候，房价一般会有较大的下跌，过去20年，

中国还没有出现过实际利率大于3%的情况，但是在2007年和2017年出现过实际利率大于0的情况，事实上房价在2007年下半年到2008年曾出现过高达30%以上的跌幅，2017年到2019年之间，北京有很多房子的实际成交价也出现了20%以上的跌幅。那么未来的房价如何呢？看看未来每年的实际利率，就能知道了个大概，

根据2019年的实际利率来看，2020年房价只低回升的可能性很大，这里强调一下实际利率，对房地产投资有指导性作用，至于投资房地产最具体的方法和买卖标准，咱们在后面过程中会详细讲解。

利息，利息=本金×利率

利息，资金的使用成本

利息=本金×利率，利息收入是投资收入的一种，收益率一般比较低，不是我们实现财务自由的主要收入方式，

股息收入，上市公司给股票投资者的现金分红，金额是不固定的，一般公司利润好就分得多，公司亏损就不分红，好公司一般每年都会有大量分红好价格买入好公司的股票，风险很小，差公司可能连续多年都不分红买入差公司那风险很大，股息收入是实现财务自由的主要收入之一，

指数基金分红收入，每年分红金额是不固定的，但长期来看分红是递增的，由于指数基金每年会按标准用优秀的公司替换掉不再符合标准的公司，所以指数基金可以永生不死，长期上涨，有些指数基金还会长期持续分红，不同类型的指数基金分红差别会很大，红利型指数基金的分红回报率一般是最高的，从获得非工资收入，实现财务自由的角度出发，红利型指数基金是我们需要重点掌握的投资工具。

这是红利ETF过去12年的现金分红，我们可以看到分红金额是长期稳定增长的，如果在2008年以1.4元的价格买进并长期持有，直到2020年，一年的现金分红收益率就有10%，可以确定的是未来分红金额还会增长，所以在好价格买入指数基金，长期持有获得现金分红，几乎是一种无风险又轻松舒适的实现财务自由的方式。

REITs分红收入:持有REITs定期获得分红收入。我们可以把REITs分红收入看作房租收入，因为投资REITs就是投资房地产，美国REITs每月分红一次，香港REITs每半年分红一次，一般来说，大部分优质REITs的分红都是稳步增长的，比如这是一支美国REITs过去几年的分红，几乎每年的分红金额都会上涨。

和股息不同，法律强制REITs每年必须把不低于90%的应税收入分配给投资者，因为REITs分红有法律的强制性要求，而且REITs的分红收益率一般也是比较高的，所以REITs分红也是我们实现财务自由的主要收入之一。

房租收入:把房子租给别人获得的收入，净租金收入=房租收入-房子发生的总支出，净租金收入是实现财务自由的主要收入之一，但是由于房子的投资门槛比较高，大部分人很难在一开始就进行房地产投资，所以我们可以用REITs分红收入来代替房租收入。

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