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第3部分（第2页）

2009年12月，《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租万元位居榜首，香港以万元位居第二，北京则以平均月租金万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的高低，笼统地冠以月租金不太科学，也没有价值。

住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98美元平方米，2008年跌至38美元平方米，现在租金略有回升，大约为48美元平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深圳、广州四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。

同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢？36美元／平方米，比金茂大厦现在的租金低30％左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。

老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40％，继续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：

高档公寓

项目位置面积租金（元月）

银泰中心柏悦居建外大街2号2室2厅　　　132平方米18000

金地国际花园建国路郎家园15号2室2厅　　　140平方米15000

棕榈泉花园朝阳公园南门2室2厅　　　140平方米13000

泛CBD公寓

项目位置面积租金（元月）

观湖国际朝阳公园桥东北角2室2厅　　　118平方米7000

远洋天地慈云寺桥东南角2室2厅　　　120平方米5000

苹果社区百子湾南2路2室2厅　　　110平方米5500

举一个例子，银泰中心现在售价10万平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于万，但实际的月租金仅为万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。

3。房价收入比

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单价万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（10）

国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。

房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。

那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew　Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例?

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