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第4部分（第2页）

大量发放非第一居所贷款和复式贷款

房地产市场的繁荣在很大程度上是因为人们大量购买第二套住房或度假屋，这被称为非第一

居所。根据HMDA收集到的数据，贷款用于购买非第一居所的比例上升，从在20世纪90年代中

期约占购房贷款总额5％增加到2005年和2006年的约17％（见表1…4）。　复式贷款（piggyback

lending）是指购房者同时获得两项购房贷款，一项为第一留置权，一项为高级留置权，后者

又被称为背托式贷款（piggyback

loan），可能高达购房款的20％。过去，对于许多融资能力不佳的购房者，如果要获得更高比

例＇即较高的贷款比（LTV）＇的住房贷款，贷款公司一般要求借款必须得到私人按揭保险公司

的保险，保险费用由借款人承担。这一方面诱使借款人接受高价贷款，另一方面将大量不必

要的费用转嫁给了借款人。　表1…4

1990～2006年非第一居所在全部第一留置权贷款购买独栋自建住房的比例　年度

贷款宗数占比（％）贷款金额占比（％）　1990

1997

2000

1

2006资料来源：

近年来复式贷款替代了私人按揭保险的作用。替代的原因主要是借款人支付背托式贷款可以

享受免税，而选择购买私人按揭保险的支出不能免税，同时私人按揭保险的保险标准也更严

格。同时，获得联邦住房管理局（Federal　Housing

Administration，FHA）保险的贷款比例也有所下降。2006年，有143万宗具有高级留置权的

贷款发放，大多数为普通贷款。在美国，具有第一留置权、为业主的第一居所、自建住房、

单家庭到四家庭住房为主流市场，其普通购房贷款也被视为主流贷款市场，目前约有24％的这

样的贷款绑定了背托式贷款，比2005年增加了个百分点。

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证券化工具推动次贷膨胀

投资银行从房贷提供商买入次级贷款，经过重新进行分类、信用增级等包装后，形成次级按

揭贷款债券（subprime　mortgage…backed

bonds，简称次级债）并出售。次级住房贷款证券大约占住房贷款证券化市场的14％～20％。次

级债券经再证券化后成为含有次级债的CDO。CDO按基础资产的评级分为高等级和夹层，高等

级住房贷款抵押债权以评级为A以上的住房贷款为基础，夹层的基础资产是评级主要为BBB的

住房贷款。按风险打包后的CDO出售给不同风险偏好的投资人（银行、对冲基金、保险公司、

资产管理人等），并由此将这些基础资产的信用风险转移，见表1…5。　表1…5

次贷、次贷按揭债券与CDO　次贷次贷债券高等级CDO夹层CDO

新增发行额（亿美元）　2005年6　2504　050500270　2006年6　000

4　7701　000500　2007年1～9月1　7803　300300　损失率（％）

2005年604　2006年321

2007年1～9月11321　资料来源：UBS。　据

摩根称，2006年该公司约发行CDO　2

440亿美元，其中大约980亿美元是以中间级MBS为基础的CDO，且其中绝大部分以次级住房贷

款为基础。2005～2006年，在住房贷款抵押债权中，高等级占23，夹层占13。2007年，高

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