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第5部分（第1页）

第三，中央企业抢地推高地价，进而提升了房价。虽然早在三年前国资委就下令要求78家央企退出房地产行业，但是截至2012年底，一共只有不到20家央企通过剥离、转让方式，完成了从房地产市场的退出，在78家央企中占比仅为14。不少央企仍然高价买地抢地，近两年来多个地区的〃地王〃都是由央企夺得。

央企要抢地，主要是因为央企虽然是国有资产，不过也有〃保增长、保利润〃的任务。由于不少央企都是制造业，这些年经济不好正面临着困境，因此就要想方设法投资一些能赚钱、尤其是赚钱多的行业。由于房地产业毛利率可以高达50％以上，央企不投资房地产业才怪。

第四，地方政府想房价升。在中国，国家税收收入34归中央，地方政府只有14的税收收入。如果仅靠这些税收，地方政府是没有足够的资金来加速经济发展，以此提高官员政绩的。所以，任何能够增加地方政府收入的，自然都会优先考虑。而卖地长期以来都是地方政府获取资金的主要途径。

早在上世纪八九十年代，地方政府就从土地上打主意，地方政府往往开发出一大块土地，吸引外资前往当地开厂、从事制造业，以收取各项费用、提高收入。随着经济发展，地方政府发现卖地开发房地产更赚钱，而且楼价越高、地价将越高，地方政府卖地收入才越高，才有更多能力大兴土木，加快当地经济发展。所以最近十来年，地方政府的主要收入来源都是土地收入，这种情况下，地方政府就更有动力去提升房价涨幅。

数据显示，从2003年到2012年间，全国各地土地转让金占地方本级财政收入比例平均达到50％，其中2010年更曾经超过70％，有个别县市甚至有八成的收入都是靠土地转让而来。

在上述这些因素共同作用下，房地产市场〃发了烧〃。本届政府有什么新办法，能让房地产市场自己退烧吗？请看看下一节，香港特区政府用过多行政手段干预楼市出现的后遗症后，读者大概就能猜到其可能的选择了。

第18节，〃八万五〃的起因

香港〃八万五建屋计划〃的教训

由于市场变化很快，政府的行政反应总是慢半拍，因此，过多运用政府的行政力量来干预房地产市场，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事：政府在针对房价升时制定的政策，会变成房价跌时的〃毒药〃；而针对房价跌时制定的政策，又会变成房价涨时的〃兴奋剂〃。

香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。

一、〃八万五〃的起因

环顾全球，让民众有房子住、让民众承担得起房租，肯定是政府的责任。一米一花一书一库一 ；http：__

但让〃居者一定有其屋〃，让民众低价买楼高价卖楼进行投资、炒作，那肯定不是政府的责任。如果政府连这责任都负担起来，那就是过度使用行政力量干预市场，那么，血的教训就会出现。香港的〃八万五建屋计划〃，不幸就是其中一个血的教训。

让我们先回到1997年以前，港英政府还在管治香港的时候。随着经济的持续发展，以及港人对香港未来前景信心的上涨，香港房地产市场也随着逐步火热，港人对房地产的追求有增无减；但与此同时，香港的土地供应却没有增加，这意味着楼房供应将出现供不应求的状况，在〃僧多粥少〃的情况下，导致香港房价屡创新高。

统计数据显示，在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了68％。由于楼价的持续上涨，导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房，即使有能力买房的民众，平均都要把月薪的74％用来偿还银行的房贷。而那些不买房了、准备租房住的民众，也因租金连年上升而叫苦连天。

这时，香港社会舆论普遍认为，房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的，因此，舆论要求港英政府增加供应量，抑制房价的升势。

对此，香港末任港督彭定康以及港英当局官员，也不是没有想过解决楼价持续上扬的问题，口袋里也装有不少多建房子、增加供应的方案。但是，由于建房子从选地块、设计、开始建房到建好房子，起码需要个三四年时间，这些英国人一看这时间，发现房子建好都是1997年之后的事了，他们也就索性不想建了，反正那个时候香港都不归他们管了。

虽然英国人撒手不管，但1997年7月1日香港特区政府成立，董建华就任首任特区行政长官后，本着英国人没有做到的，中国人能做到；英国人能做到的，中国人能做得更好的态度，以及要解决民众买房难问题，董建华在上任三个月后的首份施政报告上，立马就出台了个要将民众从高房价这〃水深火热〃中解救出来的施政方案，特区政府也从此迈出了用行政手段干预楼市的第一步：

（1）每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8。5万个（以公营房屋为主导，每年建屋5万个；私人房屋为辅，年建3。5万个）；

（2）希望10年内香港70％的家庭可以自置居所（1997年有约50％的家庭拥有自置居所）；

（3）港人轮候租住公屋（相当于内地的廉租房）的平均时间由6。5年缩短至3年。

这就是著名的〃八万五建屋计划〃，简称〃八万五〃。香港特区政府希望用行政力量，以解决民众住房难问题，消除民众的怨气。政策实施初期，一切看起来都是非常美好的，港人美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子；特首、特区政府的官员们，也美滋滋地盼望能为民谋幸福。

第19节，香港房价暴跌70％

二、香港房价暴跌70％

但是不幸的事情发生了，计划实施过程中，由于突然遭受亚洲金融危机影响，导致香港平均房价在1997年10月19日攀上最高峰后（6170港元每平方英尺），在一年间突然跳水式下滑50％。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来，随着亚洲金融危机的结束，香港房价又突然像坐了过山车，在1999年这一年之间反弹了20％。

正当大家以为房地产开始复苏，可以松一口气的时候，噩梦其实才刚刚开始。〃八万五〃时期所兴建的房子开始陆续落成，其中2000年度一年内有85710个住宅单位建成；2001年则有10万个住宅单位建成，远超85000的目标。由于供应量大大超过需求量，加上2003年香港爆发〃非典〃，导致房价再次出现跳水式下跌，在2003年8月24日跌到不仅是〃谷底〃，简直就是大海的底部——香港平均房价由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70％至仅1854港元每平方英尺。2米2花2书2库2 ；www。7mihua。com

看到楼价跌这么多，这让原本好心帮民众解决住房问题的特首董建华心里那个难受啊，即使笔者不说，大家也明白。因此，董建华决定取消行政主导房市的政策，并在一个公开场合接受记者采访时故意表示，〃从九八年就再没有说过八万五这个字眼，那你说还存不存在？〃

虽然特区政府匆匆以〃不提及等同不存在〃的说法，停止了〃八万五〃政策。但这种过度动用行政手段干预房地产市场，显然已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏。

香港大部分民众买楼，都是通过向银行申请按揭购买，而且普遍是向银行借取相当于房价的70％甚至95％按揭来购买物业。此时房价大幅下跌70％，使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债，成了负资产。这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了〃负资产〃的港人，由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成〃无壳蜗牛〃，而且失去房子后仍然要还欠银行的债。不少人因一时想不开而自杀，导致了无数的惨剧发生。

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