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第11部分(第1页)

于是,朋友去找物业公司,物业公司说房屋质量问题应该找开发商,开发商说应该找施工队。交涉时,开发商代表说:3800多块钱,还能买到什么样的房子?朋友气愤地说:你刚才说什么,你敢再说一遍?那开发商代表识趣地闭嘴了。

这是经济适用住房,开发商还是国有企业北京建工集团房地产开发部,施工单位也是建工集团下属公司。

10月底是交房高峰期。另一位朋友也去收房,是北京另一家国企北京首开集团在地铁沿线开发的一个商品房,70余平方米,一居室。四面墙壁没有一面是规则的,“故意设计都很难设计成这样”;客厅阳台还被切去14,堂而皇之放上了外挂空调。

这两套住房的户型面积大致符合某项规定的要求:建筑面积 90平方米左右或以下。

高层住宅,两居室,90平方米——假如宏观调控有关90平方米、70%的规定得以严格贯彻执行,这可能是未来几年中国城市住宅的主流户型。想到这里,我突然对住宅的未来充满了悲观。

在不少城市,90平方米即意味着中低价商品房、经济适用房、限价房(上海还有一种配套商品房)。我不知道政策部门对限价房的准确定义是什么,但既然要限价,地产商的利润就要受到限制。地产商若想追求更高的利润,就会压榨下游产业的企业,譬如施工企业和装修企业。施工和装修企业要想取得利润,恐怕只有偷工减料,以次充好。

在很多地产商的心目中,中低价商品房、经济适用房、限价房就意味着质次价廉,建工集团的那位先生只是不小心道出了他们的心里话。也就是说,刚交付的新房子,墙皮大面积脱落之类,在他们看来是很正常的。

倘若如此,前景就颇值得担忧了。90平方米以下户型将成为市场主流,其中相当一大部分是具有政府保障性质的住房,如果按以上建工集团的逻辑来建设,20年以后,不,也许10年、8年以后,这些房子就会变得很过时、不好用、难改造,甚至面临被拆除的命运。

这并非杞人忧天。很多城市,80年代建设的房子,无论是功能、格局,还是管道、设施,就已证明是非常过时的产品。两年前,北京一位地产商用手指在地图上划了一圈跟我说:我根本不担心北京没地方盖房子,二三环边上*十年代的这些房子,很快就要拆啦。这句话曾经深深地刺痛了我。但我想,她说的是事实。拆除这些粗劣的建筑,也并不令人可惜。而且,现在看来,我们一直在源源不断地供应这种劣质建筑,80年代、90年代直至2006年10月31日……

90平方米之于中国房地产市场的挑战,并不止于能否设计出三居室来。更重要的是,住宅设计是否人性化,居住是否舒适,格局是否合理,功能是否齐全,若干年后是否可以改造?而这几个问题至少1998前就已提出了,但似乎没有大的改观。也因此,中国房地产难以走出建设与拆除的恶性循环:1987年建设的房子在2006年拆除,2006年建设的房子可能在2012年就要拆除。

有人说,90平方米、70%的规定,将逼迫地产商不得不进行产品创新。但是,我听到的消息是,虽然也有万科等少数几家企业已着手研究小户型产品的创新,但更多的地产商却是在苦苦钻研如何规避政策监管,以使自己成为那少数的30%。我们怎么可能期望这样的地产商能做出90平方米的好产品来?

我不为中国地产感到悲哀,我只为被90平方米框定的70%的人生感到悲哀。

葛东昀:中国房地产拿着钞票奔跑

(2009…08…10 14:35:52)

blog。sina。sblog_48b934d20100e4jt。html

这是一场奔跑,如果一定要用一句话来形容目前的情势。

买房人手里攥着钞票,奔走于期房楼盘与二手房之间,用平生最快的速度做着一个标的涉及至少上百万元的决定,为的是在房子稀里糊涂再涨几个点之前买到手,因为他们听说“通胀啦,房荒啦,房子下半年还要涨啊。”

中介们手里拿着买房人拱手送上的钞票,如同自己的钱一样踏实,他们无需太多脚上奔走,舌头在嘴里多跑几圈,买卖合同就签了,中介费一律不打折。但他们得与时间赛跑:这轮行情不知何时就过去了,2008年直到前不久的中介惨状仍历历在目,当前趁着“好光景”必须加把劲;他们得和同行赛跑:这一秒你刚和买主谈完,下一秒卖主电话说“人家能给我多卖10万,不给你们了”。跑过时间,跑过同行,跑过卖家加价的速度,这是此刻中介在做的事。

大房企们手里握着重金,从兢兢业业销售而来,或从银行授信而来,或从股市圈钱而来,或从4万亿分羹而来,争相奔跑着砸向土地市场,用情愿或不情愿的高价砸出了一个又一个新地王。坊间用各种各样的思维分析着房企的心态,说法众多,但事实只有一个:上半年的销售奔跑已经逆转成“捂盘”嫌疑,演变成了今天的“销售越慢越好,拿地尚需努力”。

银行们用争先恐后的速度发放完了2009年约七八成的计划贷款额度,担心坏账、赔本的概率基本忽略不计,因为他们的授信对象足以让他们信心满满,即使出了问题,也总可以找到“兜底”的:政府土储中心,大型央企、国企背景房地产集团或大型央企、国企集团下的房地产企业,大型上市或非上市民营房地产企业。

这一切都与中国用巨大的国家投资拉动经济的策略显效同步,中国也用行动兑现了“先于全球经济复苏”的诺言,跑过了世界经济大势。前两年有一本畅销书,名叫《拿着剪刀奔跑》,当笔者凝神苦索现在的形势,想找一个贴切的表达时,偶然撇见了书架上这本书的书名,灵光一闪套用了过来,“拿着钞票奔跑”,真是感觉再贴切不过了。

从上到下,从国家到民间,跑步花钱“蔚然成风”。所谓“经济危机”实质就是信心危机,人人不敢花钱了,自然经济停滞不再运转。而现在的局面真是令人欢喜,人人跑步花钱,这就是危机解除的标志,钱流动起来了。

可是,喜时尚需忧:在一个循环的经济体中,多赢的局面或是可以实现的,而全赢的可能性几乎为零。拿着钞票奔跑的主体们,谁都想跑赢大势,如同一场赌博,都想在这一轮形势走回调路线之前跑完整圈,谁会是最后的赢家?谁又是输家?总有结局的,除非经济体一直绝对健康向上,那就可以一直跑下去,接力不断。是否有这样的“除非”存在?

这一波的经济复苏是经济刺激政策的成果,而刺激导致的通胀预期又加剧了复苏走向“假象繁荣”的速度,如果说缓慢而有节奏的复苏是成熟经济体此刻的正常表现,那么中国楼市此刻的亢奋则是“假象繁荣”的表征之一,我认为也是现阶段中国经济体的必然表征之一。

从需求看,这次的需求突然膨胀式发作,先导是投资,紧跟着是投机,他们对于通胀及经济反弹感受最为敏感。随后,百试不爽的羊群效应出现了,刚性需求从试探最终被迫走向跟风,从而撑托起涨势预期下的楼市。从供给方看,一旦需求形势反转,土地供应开始放量了,地价开始上涨了,地产商开始涨价了,二手房中介开始强化房价上涨信号了。双方共同作用和推波助澜下,楼市暴涨态势出现了。于是,目前政策监管层面的收紧风出现了,先是严查房企违规,后是信贷、货币政策或转向,再是严查税收,甚而主管部门打起地价、房价战。

这个过程似曾相识吗?是不是每轮房地产调整均大致如此?如果是,如何解释?可以解释的或许是,一个问题不断重现,那必然是“病根”尚未解决,那么上述“绝对健康向上”的“除非”是不存在的。

那么,拿着钞票奔跑的主体们,在可以看到的未来内,总有输赢的。而从有限的经验主义来看,按照搏傻理论,买房人需时刻警惕着,因为没人替你埋单,当然骗贷除外(不要忘了骗贷找银行埋单的副作用是,违法)。

赵炳杰:小心你是投资最后一棒!

(2009…07…02 16:35:59)

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